非公共利益需要，搞商品房开发、农民的宅基地使用权有权不卖

核心提示：

2020年7月24日13:30分开始，安岳县人民法院审理土地行政纠纷案。

2019年，国土局作出，责令蔡莉、蔡琴限期交出土地决定书。蔡提起行政诉讼。同年3月20日，法院判决国土局该行政行为违法并撤销该决定书，判决县政府撤销涉案行政复议决定书。接着，安岳自然资源和规划局作出，责令蔡莉、蔡琴限期交出土地决定书。蔡明确表示：根据《中华人民共和国土地管理法》第2条的规定和第48条的规定，非公共利益需要，搞商品房开发，不公平、不合理补偿，原告有权不卖宅基地使用权。请求法院确认被告的行为属于超越职权，属于违法，侵犯原告的合法权益。

                                         原告蔡莉、蔡琴诉被告安岳自然资源和规划局土地行政纠纷案

                                                             辩 论 意 见 -案外代理人胡代国-15984216745

                                                  ----非公共利益需要，农民的宅基地使用权有权不卖--

尊敬的法官：

      本案原告的诉讼请求是“确认被告安岳县自然资源和规划局作出的2019年第07号《责令限期交地决定书》违法，依法撤销该决定书；申请对安府办发【2019】46号规范性文件的合法性进行司法审查”。

       被告作出的《行政答辩状》称：“安自然资责2019第07号《责令限期交地决定书》程序合法、适用的法律、法规、规章及县政府规范性文件正确，应当维持该决定。”

      针对上述双方的争议焦点，原告明确表明：原告的宅基地不卖，被告无权低价估买估卖，无权作出《责令限期交地决定书》。理由如下：

       一是根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

根据上述法律规定，结合本案而言，

第一是，原告依法取得的600平方米的宅基地，应当受到本法保护，神圣不可侵犯；

第二是，只有国家为了公共利益的需要，才能依照法律程序征收或征用原告的宅基地并给予补偿；

第三是，2002年至2004年，各级政府的三个批文的征地用途“城市建设用地”，并非公共利益用地。根据原告当庭提供的多张照片证明：在解放村1组，都是多个开发公司修建商品房出售。显而易见，政府是为了征收原告的宅基地，出让给开发商修建商品房赚取最大差价，不是为了公共利益的需要。

第四是，政府辩称：为了修建贾岛路及高速公路入口联接路，需要征收原告的宅基地，完全是在说谎，因为原告住房所处的位置是城市中心区，该中心区的街道属于开发商商品房的容积率范围。所以，原告决定不卖宅基地，理由充分。被告作出《责令限期交出宅基地决定书》违反上述法律规定，侵犯原告的宅基地使用权这项非常重要的用益物权。

       二是，即便是为了公共利益的需要，也要公平、合理补偿、拆一还一、对等略好。

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条： “征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”规定，被告征收原告600平方米左右的宅基地，只补偿一百多平方米房屋。该房屋为32层，那么，政府实际只补偿原告的宅基地只有几平方米，。原告几百平方米的宅基地就悄悄地被人拿走了。这还算“公平、合理补偿”吗？还能“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。”吗？

法学界有句名言：土地是财富之母，劳动只是财富之父；民法是万法之母，物权法是母亲的心脏。说的是土地的重要性，土地使用权这项用益物权的重要性。

即便是为了公共利益需要征地，本案的宅基地已经位于县城中心区，其征收程序应当是执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。征收原告的宅基地住房，其征收主体应当是所辖行政区域内的最高权力机关市、县人民政府，而不是自然资源和规划局。而且，对不能达成拆迁安置补偿协议的，应当由县政府依法作出《征收补偿决定书》。据此证明，被告对原告作出的《责令限期交地决定书》属于超越行政职权的违法行为。

       三是《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。”根据前述法律规定，原告有权选择有权要求政府“重新安排宅基地建房”，

根据上述规定证明，安府办发【2019】46号规范性文件所决定的安置补偿政策、安置方式、标准，特别是限制原告“重新安排宅基地建房”的所谓政策，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十八的规定

       四是被告按照安府办发【2019】46号规范性文件的所谓政策规定，对原告的两种补偿方式显失公平。因为，全组有被拆迁户230户，已经签订协议的200户，还有26户被拆迁户没有签订拆迁协议。

特别值得法官关注的是：已经签订拆迁安置补偿协议的200户，都是按照国有土地上的房屋政策征收补偿安置的，他们的房屋无论是有证面积还是无证件面积，都是由拆迁工作组认定，完全按照实际面积认定为合法面积补偿安置的。

被告代理人辩称：2015年8月30日之前，安置补偿是一个方案、标准，其政策依据是2011年前安岳县人大批准制定的“安府发【2010】38号”《安岳县城镇规划区内集体土地上房屋征收补偿安置实施办法（试行）》以下简称《实施办法》。解放村已经签订拆迁协议的都是按照该文件规定的补偿标准据实补偿的，还安置了人均8平方米的门市房；2015年8月30日之后 ，安置补偿标准变了，是按照安岳县人民政府安府发【2015】22号《关于县城规划区内房屋征收与补偿有关政策的通知》评估补偿的；2018年执行的安置政策是安府办发【2019】46号规范性文件。

审判长问：为什么征地17年了，才征收原告的宅基地？

被告回答：虽然是2003年就开始征地，但是，因为没有项目用地，所以，拖到现在。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定， 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

根据上述规定，解放村未签订拆迁安置补偿协议的被拆迁户，都是属于同一拆迁许可证项目的，只能适应原有的一个安置方案。安府办发【2019】46号规范性文件的规定，不仅仅违反前法第三十五条规定，而且，违反四川省土地管理法实施办法第五十二条“三人以下按三人安置宅基地”的规定。

      五是，如果开发商真心需要买，在当事人双方充分协商一致，达成协议的前提下，原告可以自愿以宅基地房屋入股开发企业，并参与分房、分红，保证原告的宅基地使用权这一用益物权的利益不受损害。而今，被告企图低价估买估卖、转手倒卖，损害原告的合法权益，原告坚决反对，维权到底。因为《民法总则》有新的规定，公民的宅基地使用权长期受法律保护。

根据上述原告的观点，下文从客观事实和法律法规、规范性文件政策，进一步论证阐述原告的主张正确，被告的行政行为违法，被告的答辩的理由不能成立。

       六是原告祖祖辈辈是当地农民，原告父母的遗产房屋及原告自己的宅基地住房是依法取得，应当受到法律保护，神圣不可侵犯。2003年县政府征收原告所在社的集体土地，征地公告载明，村民的宅基地共计三十五亩没有卖，村民至今没有领取宅基地补偿费。根据物权法117条规定，村民仍然对该集体土地即原有宅基地用益物权，依法享有占有、使用、收益的权利。而今，假设是为了公共利益的需要，政府征收原告的宅基地用益物权，必须按照《物权法》121条、42条的规定，不仅仅要按照市场价公平公正、一视同仁安置补偿，而且要保证被征收人的居住条件，保证被征收人原有生活水平不降低，否则，即便是为了公共利益需要征收宅基地，被告的征收行为就会违反前法规定，就会侵犯原告的用益物权这项特殊物权。

       七是，法不溯及既往是原则。原告有部分无证件房屋是历史原因造成，并非被告辩称的所谓无证房屋属于违法建筑。原告的观点是，原告的有证件房屋与80年代修建的历史形成的无证件房屋都是合法建筑，因为，2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》才正式实施。

       根据《中华人民共和国立法法》第84条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定外”的规定，实际上就在我国确立了“法不湖及既往是原则，法溯及既往是例外”的基本原则；《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日实施，该法没有“为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定”，原告的无宅基证房屋是在《中华人民共和国城乡规划法》尚未颁布实施的很久很久以前，就因生产生活结婚、家庭人口增多的需要修建的，当年的集体组织没有反对，土地行政部门也没有责令改正。根据“法无禁止”便是合法的法律原则，原告无宅基证的房屋，应当认定为合法面积补偿，被告依照2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》以及现在的县政府出台的的相关规定、政策，对原告九十年前就有的房屋，作出不予补偿的行政决定，违反“法不湖及既往是原则，法溯及既往是例外”的基本原则，违反“法无禁止”便是合法的原则。

        根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》法释（2011）20号【以下简称法释（2011）20号】第十二条：征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。......人民法院一般应予支持。据此，被告未按照《物权法》第42条的规定执行，不能保证原告原有生活水平不降低。

       八是被告提供的产权调换住房，没有向法庭提供验收合格的相关资料证据，没有质量合格证书和质量保证书。 被告称：将原告安置到X商品房就算落实了安置。原告认为，被告安置的所谓商品房面积远远少于原告住房面积，且不说不公平，就凭被告没有向法院提供该安置房的质量验收合格证及质量验收的相关资料，不能证明该安置房符合国家强制性质量标准。不能证明被告已经安置到位，不能达到被告《责令限期交出土地决定书》符合国家规定的条件。

       根据法释（2011）20号第十四条有关“ 县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件:(三)被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地;”规定证明，被告《责令限期交地决定书》不符合交地条件：

       又因为，2004年政府与集体经济组织签订征地协议时，政府同意集体组织预留原进修校地块，给村民修建安置住房。后来，该土地公然被政府违法违约卖给了开发商修建商品房，导致原告等被拆迁户安置无着落，长期上访，无人管，至今未修安置房。证明政府不讲诚信并违约。

       为了不再被欺骗，原告要求将自己依法取得的建设用地使用权入股开发企业，原告从开发企业哪里获得住房安置并分红，或者选择像奎安村1、2、10社等等一样安置模式，由政府划地给原告等被拆迁户自建住房。这样，既减少了政府的麻烦，又减少了政府的资金开支压力，何乐而不为。王家坝王世伦几兄弟的住房是自己修建的，是按照规划修建的，原告也可以按照政府规划，原地就近自建住房。

        反正一句话，非公共利益的需要，原告的建设用地使用权，有权不卖给县政府。西方有句名言：对于民房，风可进，雨可进，国王的军队不可进。说的是老百姓的住房受法律保护。而今的《民法总则》也强调保护老百姓住房的重要性。

       九是征地17年了，本案不适用《中华人民共和国土地管理法》（下称土地管理法），应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称条例）。

       根据《条例》第4条，市、县人民政府负责所辖区域内的房屋征收与补偿，也就是说，征收土地的主体应当是市、县人民政府，而不是被告自然资源和规划局。对达不成《房屋拆迁补偿协议》的，依法应当由市、县人民政府作出《征收补偿决定书》。根据前述规定，被告自然资源和规划局无权作出《限期交地决定书》。被告征收原告的建设用地使用权不适格。

       十是安府办发【2019】46号文件，一货币补偿：一人户补偿20万元，二人户补偿40万元；二、住房安置补偿：一人户安置补偿住房40平方米，二人户安置补偿住房80平方米......前述补偿方式、补偿标准，没有法律依据，侵犯了原告的合法权益，并且与下面罗列的上位法法规相抵触。该规定属于违法创设行为，依法应当无效。

       国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》国办发［2004］46号第二条“各地要切实保护城镇居民和农民的合法权益，坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害居民利益和土地征用中侵害农民利益的行为。......严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权。”据此规定证明，政府的行为违反本行政法规禁止性规定。

       国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号有关“切实加强和改进征地管理，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。”结合本案，被告征收原告建设用地使用权600多平方米，只还130平方米的行为，不能保证原告原生活水平大大降低。

       四川省委省政府《关于进一步做好征地拆迁补偿安置工作的紧急通知》川委发【2005】12号规定，各市(州)人民政府要按照保障农民合法利益不受损害的原则......坚持“先补偿安置， 后实施拆迁”的原则， 严禁先拆迁后安置...... 农房拆迁原则上要采取还房方式， 各市(州)、 县(市、 区)人民政府可按照“对等略好” 的原拆迁农民房，由此规定证明，被告未安置原告住进符合国家质量标准的新房的的行为违反本规定。

       《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（2005）行他字第5号规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

        根据上述规定，本案应当适用《国有土地上房屋征收补偿条例》的相关规定，适用城市房屋旧房改造的相关规定。被告适用《土地管理法》的相关规定和安岳土政策的规定，责令原告《限期交出土地决定书》是适用法律错误

       综上所述，原告的宅基地不卖给政府，请求贵院支持原告的上述论点和辩论意见，确认被告《责令限期交出土地决定》违法。确认安府办发【2019】46号文件没有法律依据。

       本辩论意见完全属于原告蔡莉、蔡琴的真实意见；

       本辩论意见由蔡莉、蔡琴的案外代理人胡代国书写。

                                       胡代国联系电话15984216745

                                                                              2020年7月24日